从2025年下半年起，科兴科学园（以下简称科兴）陆续迎来搬家公司车辆。腾讯员工会在周五下班前将显示器、电脑、键盘及个人物品打包装箱，贴上工位号。周末，这些箱子将被运往大铲湾的企鹅岛。新一周开始时，员工会在新的工位上拆箱，连接旧电脑，恢复工作。

这场为期近一年的搬迁，使得科兴近20万平方米的办公空间逐渐腾空，其最大的租户已离开在此居住了13年的地方。

对于科兴而言，腾讯的撤离并非毫无预兆。早在2019年，腾讯在大铲湾购地时，科兴便已预见到腾讯终将搬离。

在许多游戏行业从业者的记忆中，腾讯与科兴的联系似乎密不可分。长久以来，科兴的许多服务、空间和人流都围绕着这位大客户而设。外界提及科兴，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将他们的青春奉献在了科兴。

随着最后一批腾讯游戏员工于6月迁往企鹅岛，一个问题随之而来：当腾讯不再是科兴的代名词后，科兴将如何重塑自身形象？

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“一期工程在2010年至2013年完成，二期则在2014年至2019年竣工。”在科兴工作超过十年的刘滔（化名），近几年主要负责园区运营服务工作，他能清晰地说出科兴的建设时间线。

科兴采用自持物业、自主运营的模式，不依赖第三方物业公司，也不对外提供物业服务。“我们公司20年来从未出售过房产。”科兴的工作人员表示。

腾讯于2013年入驻科兴，彼时微信刚刚崭露头角。刘滔起初并不清楚腾讯在科兴的主要业务。“大约在14、15年之后，我才了解到，腾讯最核心的业务和盈利增长点在于其游戏部门。”尽管腾讯音乐娱乐集团（TME）等部门也设在科兴，但最受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工总数过万，占据园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴的快速发展期，恰逢“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷涌入。柔宇科技在此起步，后在龙岗建立生产基地；富途证券初来时租赁面积不大，后扩展至数万平方米，市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也纷纷落户科兴。

随着企业数量激增，园区人流也随之增长。2019年前后，科兴的人流量和出租率达到顶峰。“人流高峰时曾达五六万人，出租率也爆满。”刘滔回忆，当时科兴的夜晚直到凌晨仍灯火通明，晚上八九点时段已极难打到车。科兴被誉为“现象级”园区，代表了深圳的活力与特色，甚至被称为“中国加班第一楼”。

然而，租金的下降趋势比人流高峰期来得更早。

从2012年到2018年，科兴的租金持续上涨，并在2018年10月左右达到顶点后开始下滑。科兴方面将2018年的租金下降归因于贸易战的影响。2019年，科兴的租金再次经历了一次显著下调。2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，房地产“三条红线”政策的持续发酵，再次导致科兴租金出现波动。

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随着园区内人数的增加，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十几年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择有限，仅有几家店，与周边其他园区相比并无显著差异。

鼎盛时期，G层的阿嬷手作奶茶店常常排起长龙，美食街、咖啡馆、KTV等业态接踵而至。在科兴全职从事保洁工作的张丽（化名）会在午餐时段到G层快餐店兼职，每天赚取20元并解决一顿午餐。她见证了许多店铺的兴衰，但园区总有餐饮店需要小时工。

外卖平台的兴起也改变了餐饮业态。过去，一个园区大约需要5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例有所下降，园区不再需要如此多的底商。刘滔表示：“外卖平台能够整合区域资源为你服务，就不一定需要园区自身拥有大量商业。”

科兴的晚餐消费曾十分旺盛，加班至深夜的员工需要解决晚餐需求。但自2022年起，堂食比例持续下降。即使白天人流恢复，晚餐时段的客流量也未能回到从前。

腾讯撤离后，商业收缩更为明显。G层的阿嬷手作不再需要排长队，大部分餐馆客流量锐减，部分店铺也因此退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“人流从5月中旬开始逐渐减少，地下车库的车位也空出了许多，以前停得满满当当，现在则有很多空位。”

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科兴多年来一直致力于根据互联网公司的作息调整园区服务。园区内拥有一些不起眼但至关重要的基础设施，这些设施在当时国内都属先进。

例如，完善的空调系统便是其中之一。互联网公司的上下班时间不固定，加班至深夜是常态。写字楼的中央空调通常是整栋楼主机联动开关，如果科兴像普通写字楼那样按时关停，将无法满足需求。

科兴是国内最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的水池，可储存6万立方米的冰水。在用电低谷期，制冷设备将水冷却至4至7摄氏度储存；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，节省电费。蓄冷还能提前储存冷量，在中央空调关机后仍可随时取用，使园区供冷更加灵活，无需整夜运行主机。

电力系统也为保障不间断运营而设计。园区从不同变电站接入5条独立电力专线，自建成以来从未停电。这对入驻科兴的技术企业至关重要，腾讯的机房供电不能中断，一些互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有超过5000个停车位。为解决传统刷卡进出的效率问题，园区在建成初期便启用了车牌识别无卡系统，是国内较早应用此技术的园区之一。

除了硬件设施，物业服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工提到，当企业有重要产品上线时，科兴会主动配合进行园区布置，且不收取额外费用。例如，腾讯《无畏契约》上线时，东门中庭曾放置了一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭展示了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区入口处也悬挂了主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业的合作关系。“我们认为与客户之间是合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，这种“共生”关系也意味着，当最大的“共生体”离开时，剩余部分将经历一段调整期。

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腾讯的搬迁是刘滔（化名）在科兴运营工作中遇到的最重大事件。“这是我们最大的变数，但从园区打造的角度看，也是最大的机遇。”他说道。

搬迁工作分批进行。2025年10月，魔方工作室群率先入驻企鹅岛；至2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门将陆续迁出。搬家多安排在周末，整个过程持续近一年。

数据显示，科兴在鼎盛时期出租率接近99%，写字楼均价可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。截至2026年6月，据中介报价，科兴写字楼租金区间已降至115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其撤离对整个科创园区市场的影响有限。“价格是由市场形成的，并非某个企业能够决定。”

刘滔也看到了腾讯搬走后科兴的另一面。“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据了很大比例，园区许多服务都围绕其需求展开，例如其食堂仅对内部开放。腾讯离开后，“我们将更加开放，整个园区的生态也会更加多元化。”

科兴当前面临的首要任务是吸引新的企业入驻。科兴方面认为，商业、人流和消费等问题的根源在于出租率。科兴的招商对象覆盖各类企业，从提供免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。科兴不打算设置规模门槛，其庞大的体量需要吸引各种类型和规模的企业。

例如，园区内的新能源企业易储原本分散在两栋楼办公，一直希望集中办公，在腾讯退租后向科兴提出扩租需求；外部企业也主动联系洽谈，得知有大面积空间可供租赁。

腾讯退租的楼层将进行整体翻新。刘滔介绍：“包括天花板、地面、墙面（指装修中的顶、地、墙三面），以及电梯轿厢、门套、灯光等可见部分，都将进行整体改造。”部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则改造为可拎包入住的标准化工位，面向中小团队。

科兴所面对的市场环境比七年前更为复杂，全国写字楼和科技园区的空置率均处于高位。科兴在三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的缺失，随之而来的是配套商业人气下滑、设施因使用率低而老化，以及园区整体品质的下降。

刘滔对此并不十分担忧，他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他坚信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，毗邻地铁站，且多年积累的服务和口碑使其相比大多数园区更具竞争力。

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除了腾讯之外，科兴还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是园区的一张名片。在腾讯搬离之前，科兴便已计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，创梦天地负责运营。

“游托邦”的名称由南山区工信局构思，该项目由三个主体构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁、游托邦总经理严佩诗表示，“游托邦”项目推进了一年，创梦天地于今年3月最终确定运营权，并用三个月时间完成落地——4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬迁有一定关联，但更多的是科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的思考与判断。腾讯的退出留下了空间，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿的企业可入驻总规模5万平方米的产业合作园；更早期的初创团队则进入孵化器，而“游托邦”正是后者。

在科兴期间，作者恰逢“游托邦”的一次路演。意向入驻团队轮流上台展示项目，由评委打分。17个团队中有7个专注于AI原生游戏，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者曾是科兴的入驻者。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，认为科兴拥有三大优势：一是优越的地理位置，科兴位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员多为高学历、大厂背景，且多已在附近安家。二是南山区的政策落地性强，包括首年低成本办公空间、按投放额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及针对个人的“人才补贴”，均有详细的落地细则和预算。三是创梦天地作为一家游戏公司，更能深入理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区是真正了解游戏和游戏企业的。”在其他地区，游戏公司常常面临不被理解的困境：缺乏厂房，固定资产不多，财报上常年亏损。一位从事发行业务的创业者提到：“在一些地区办理贷款、开户时，对方看到报表会产生疑虑，不理解为何资产如此之少，能够抵押什么。税务部门也一样，研发型公司前几年亏损是常态，税务局常会打电话或前来检查是否涉及偷税漏税。”

在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星（化名）于今年3月成立公司并落户南山区。融资到账后，他前往中国银行开立对公账户。他回忆，客户经理起初也认为“这是骗子公司”，一家二十来人的新公司，每月工资支出却高达百万。后来银行人员实地考察后，才理解这是一家游戏公司，并为其开了特批通道，还询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国真正能理解游戏公司报表的区域，仅有深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至深圳的未来。“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身在深圳就属于核心区域，无论GDP、增长还是上市公司布局都非常优秀。我认为，无论是从深圳还是南山来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽（化名）在科兴从事保洁工作已有六年。腾讯搬离对她而言并无特别感受。“人少了对我们的工作影响不大。”腾讯有自己的保洁团队，搬离时也一并离开了。她每月工资3600元，加上兼职收入可达四五千元，公司提供住宿，午餐在兼职的饭店解决，每月尚能积攒一些。她也不太担心腾讯搬离的影响，合同于今年5月到期后，物业又与其续签了两年。

刘雪（化名）是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生到正式员工，工位从C座换到了D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约作者在G层的润园四季椰子鸡见面。“我周末来科兴吃饭，这事儿说出去可能会被嘲笑，你知道吧？朋友肯定觉得我是神经病，放假还要来科兴。”

刘雪搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、无异味。她居住在宝安和南山交界处，过去通勤至科兴约半小时。搬到企鹅岛后，物理距离缩短，通勤反而更耗时，岛上没有地铁直达，只能打车或乘坐接驳车。“那边交通太不方便了，一路红灯多，比来科兴还要慢。晚上10点以后，打车基本需要半小时以上，即便我是滴滴V7会员，因为大家都一样，就看谁运气差了。”

企鹅岛更新、更现代化，员工公寓月租两千多元，部分还是海景房。但更换一个园区，意味着需要重新适应。刘雪熟悉科兴哪部电梯的程序“比较笨”，中午哪家餐馆用餐最快，冬天在哪里晒太阳最舒服。

这些在新的园区里都需要时间去建立。

“这里有太多回忆了。”她说这话时，两人正沿着科兴G层散步，她形容回科兴有“忆苦思甜”的感觉。路过那些她过去天天经过的餐馆和咖啡店，她开始聊起这里的人，有些人跟着搬去了企鹅岛，有些人已离职，还有些调往了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力很强，承担了组里60%的KPI，但因是外包身份，月薪8000元，一直未能转正。还有一位朋友，20岁出头就在腾讯升至较高职位，绩效曾两次拿到最高分，但最终辞职，因为觉得所做之事并非所愿。离职后，他陷入了恐惧，害怕过去的成功仅仅是运气，不敢面试新工作，担心被拒绝会证明一切都是偶然。

两人边走边聊，不知不觉走到了C座楼下。她像往常一样拿出工卡刷闸机，但未能成功；换一个入口，同样不行。“我的工卡已经失效了。”她站在闸机外向里望去，内部已被拆除得七零八落，天花板露出钢架。

她想去看一样东西。当年她在六楼面试时，正值上一届世界杯，隔断上贴着一张梅西的照片，她是梅西的球迷。如今又是一届世界杯。两人从消防楼梯爬上六楼，过去凉爽的工区已被五月的闷热取代，门上了锁。

两人趴在门缝向里看，梅西的照片已不见踪影。

（应受访者要求，文中刘滔、张丽、